حتماً می‌دانید که قراردادهای ساختمانی پیمانکاری، دارای انواع بسیار زیادی هستند که هر کدام از این قراردادها خصوصیات و ویژگیهای خاص خود را داشته و هر یک به تنهایی نقش بسیار پررنگی در جلوگیری از وقوع اختلافات در میان پیمانکار و کارفرما دارند. به همین دلیل، در این مقاله که توسط متخصصان وکیل باشی نگاشته شده، قصد داریم به توضیح اجمالی در این باره به پردازیم که قراردادهای ساختمانی چیست؟ انواع قراردادهای ساختمانی کدامند؟ مدیریت پیمان و پروژه به چه شکل انجام می‌پذیرد؟ قرارداد پیمانکاری ساختمان با چه معیار و فاکتورهایی دسته بندی می‌گردند؟ پس با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.
قراردادهای ساختمانی به چه قراردادهایی گفته میشود؟
مطابق ماده 183 قانون مدنی: عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. طبق این ماده قراردادهای ساختمانی یا به عبارت دیگر قراردادهای پیمانکاری ساختمان میان کارفرما و پیمانکار منعقد شده و مطابق آن پیمانکار وظیفه اجرایی و یا خدماتی مورد نظر کارفرما را با رعایت شرایط درج شده در متن قرارداد ساختمانی، بر عهده می‌گیرد؛ در مقابل، کارفرما نیز متعهد به رعایت شرایطی است که مورد توافق وی واقع شده است. البته لازم به ذکر است که قراردادهای ساختمانی و عمرانی خود دارای انواع بسیار زیادی است که هر یک از این قراردادها تابع احکام و قواعد خاص خود هستند.
تقسیم بندی قراردادهای ساختمان:
قراردادهای ساختمانی را می‌توان از طریق فاکتو‌رهای متعدد دسته بندی کرد؛ از مهمترین تقسیم بندی های قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌توان به این موارد اشاره کرد:
- تقسیم بندی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا
- تقسیم بندی بر اساس نحوه انعقاد پیمان، جهت انجام مورد قرارداد
- بر اساس چگونگی و نحوه تأمین مالی
هرکدام از موارد فوق الذکر، دارای توضیحات بسیار است که در تنظیم قراردادهای پیمانکاری، تأثیر مستقیم می‌گذارد؛ بدین نحو که عدم رعایت این نکات حقوقی منجر به ورود خسارات فراوان و جبران ناپذیری به طرفین قرارداد خواهد شد.
تقسیم بندی قرارداد ساختمانی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا:
قرارداد پروژه‌ای ساختمان بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا، نیز به چند نوع مختلف تقسیم میشود:
● قرارداد ساختمانی تک عاملی یا خود اجرا و یا به عبارت دیگر، امانی:
در این نوع قرارداد که یکی از رایج ترین انواع قراردادهای ساختمانی نیز است، کارفرما راساً وظیفه تأمین مالی پروژه و سایر مراحل آن را از جمله طراحی، اجرا و پیاده سازی را بر عهده می‌گیرد؛ این نوع مدیریت اغلب در مورد پروژه های کوچک قابلیت اجرایی دارد و یکی از مزایای این نوع قرارداد، ارزانتر تمام شدن پروژه برای کارفرما است؛ اما از طرف دیگر، حجم و تراکم فعالیت های موضوع قرارداد من جمله: فعالیت طراحی، اجرا و مدیریت مراحل مختلف، بسیار افزایش می‌یابد.
● قرارداد ساختمانی دو عاملی:
فرم قرارداد ساختمانی دو عاملی به این معناست که کارفرما بخش زیادی از فعالیت های ضروری برای اتمام پروژه را بر عهده پیمانکار گذاشته و خود را از قید مسئولیت های سنگین مدیریت و اجرای پروژه رها میسازد. از مزایای این روش میشود به کاهش زمان اجرای طرح، وجود ریسک کمتر برای کارفرما اشاره کرد؛ اما از جهتی دیگر این روش مدیریت، معایبی هم به دنبال خواهد داشت از جمله: کاهش قدرت مدیریت کارفرما بر روند اجرای پروژه، کاهش افت کیفی موضوع قرارداد به جهت استفاده پیمانکار از تجهیزات ارزانتر و مواردی از این دست از جمله این موارد است. لازم به ذکر است که روش دو عاملی، خود به دو دسته 1: تدارکات و ساخت (EPC) و 2: طرح و ساخت توام (design & build) دسته بندی میشود.
● قرارداد ساختمانی متعارف، پیمانی یا سه عاملی:
در این روش که به روش سنتی نیز معروف است، ما با سه عضو کارفرما، مشاور و پیمانکار مواجهیم. در این روش پروژه ابتدائاً به وسیله مشاوره طراحی و آماده میشود و سپس به دست پیمانکار جهت اجرای طرح می‌گردد. از مزایای این روش به فضای رقابتی جهت انتخاب پیمانکار، روشن بودن جزییات نقش هر یک از اعضای پیمان و خطی بودن فرایند اشاره نمود.
● قرارداد ساختمانی چهار عاملی یا مدیریتی:
این قرارداد به مدیریت اجرا نیز شهرت دارد و بر اساس آن، علاوه بر کارفرما، مشاور و پیمانکار، شخص چهارمی نیز وارد فرایند اجرا میشود و وظایفی را مانند مدیریت هزینه ها و یا ایجاد هماهنگی بین طراحی و اجرا را بر عهده دارد.
● قرارداد ساختمانی ساخت، بهره برداری و انتقال:
در این روش که برای اجرای پروژه‌های زیربنایی مناسب است، یک عامل خارجی (اغلب یک شرکت خصوصی) در قبال دریافت امتیازاتی، به اجرای پروژه‌های سنگین پرداخته و بعد از گذشت مدت مشخصی آنرا جهت بهره برداری به کارفرما منتقل می‌کنند.
قرارداد ساختمانی بر اساس نحوه انعقاد پیمان، جهت انجام موضوع پروژه:
فرم قراردادهای ساختمانی بر اساس نحوه انعقاد پیمان به جهت انجام موضوع قرارداد به انواع زیر تقسیم می‌گردد:
● قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها:
مبلغی که در این قرارداد در نظر گرفته میشود معادل کل مبلغی است که برای تجهیزات و دیگر مصالح مورد نیاز ضروری است. فهرست بها قبل از تحویل پروژه به پیمانکار، توسط مشاور تنظیم می‌گردد.
● قراردادهای پیمان مدیریت:
در این روش مدیر، به عنوان بخشی از تیم کارفرما به مدیریت برخی از وظایف مدیریتی می‌پردازد؛ از مزایای این روش می‌توان به کاهش ریسک کارفرما و افزایش کیفیت پروژه اشاره کرد.
● قرارداد بر اساس قیمت مقطوع:
در این نوع قرارداد، پروژه و هزینه‌های آن به دقت تعیین شده و در ازای پروژه قیمت ثابتی برای آن در نظر گرفته میشود. این مدل قرارداد اگر بدون در نظر گرفتن تورم و کاهش و افزایش ارزش پول باشد، lump sum تلقی میشود.
● قرارداد بر اساس متر مربع:
این نوع توافق، به قرارداد پیمانکاری ساختمان با قیمت ثابت و مقطوع شباهت زیادی دارد با این تفاوت که این قرارداد بر اساس متراژ طرح و سازه برآورد خواهد شد.
● قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا:
در قرارداد مهندسی، تدارک و اجرا یا کلید در دست (turnkey)، کارفرما نقش سفارش دهنده یا (order) ایفا می‌کند و تمام مراحل طراحی، ساخت و اجرا به عهده پیمانکار قرار می‌گیرد؛ از مزایای این روش می‌بایست به افزایش سرعت روند ساخت و همچنین صرفه اقتصادی اشاره نمود.
تقسیم بندی قرارداد ساختمانی بر اساس نحوه تامین مالی:
این نوع قرارداد های پیمانکاری عمرانی نیز تقسیم بندی های خاص خود را دارند که شامل:
- قراردادهای تامین مشارکت مالی (فاینانس)
- قراردادهای بیع متقابل (buy back)
- روش bot
- روش‌های مشابه و هم خانواده میشود.
به شما توصیه می‌کنیم قبل از تنظیم هریک قراردادهای فوق، با درخواست مشاوره حقوقی از راهنمایی های وکلای متخصص در این زمینه استفاده کرده و بهره مند شوید.
سخن آخر:
همانطور که در ابتدای مقاله گفته شد، تلاش کردیم شما را با انواع قراردادهای ساختمانی، قرارداد پیمانکاری ساختمان و همچنین انواع قراردادهای مدیریت پروژه آشنا سازیم. رعایت ویژگی‌ها و خصوصیات هر کدام از این توافق ها و تفاهم نامه‌های ساختمانی و عمرانی کمک شایانی جهت جلوگیری از وقوع اختلافات متعدد در اینگونه پروژها و سازه ها می‌کند و همچنین به روشن تر شدن نقش هریک از عوامل ساخت یک سازه می‌انجامد؛ بنابراین نگارش متن قرارداد مزبور کاری تخصصی بوده و نیازمند دانش و مهارت بسیار زیاد است به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم تنظیم فرم مورد نظر را به وکلای متخصص بسپارید و با خاطری آسوده با طرف مقابل خود چه به عنوان کارفرما و چه به عنوان پیمانکار منعقد نمایید.
منبع: وکیل باشی